Sea por la incertidumbre que se ha apoderado de la economía mundial en lo que va de año o sea porque los nuevos hábitos de trabajo se están consolidando mayoritariamente después de dos años influenciados por la pandemia, lo cierto es que las corporaciones empresariales afrontan la gestión de las oficinas de forma muy distinta para adaptarse a los nuevos tiempos.
La flexibilidad es el término clave en todo ese proceso. En las jornadas, horarios, presencialidad y, en consecuencia, en el espacio de trabajo. Esto no sólo modifica internamente los edificios corporativos, sino también la oferta inmobiliaria, con el incremento del llamado mercado flex, el que agrupa a los espacios de coworking y las áreas de trabajo diversas que se pueden arrendar en condiciones menos rígidas que las oficinas tradicionales.
Tanto es así que, una vez la economía ha vuelto a una cierta normalidad, las empresas y los profesionales autónomos han reactivado la demanda en este segmento inmobiliario, en especial en las grandes urbes como Barcelona, según determina el último informe del mercado flex en Europa, que elabora periódicamente CBRE, firma internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.
La capital catalana ha registrado en el primer trimestre de este año una contratación de espacios de trabajo flexible de hasta 7.155 metros cuadrados, cifra que la posiciona como la tercera ciudad en Europa en volumen de operaciones.
El nivel de reserva de espacio sitúa a Barcelona por detrás de Madrid —donde se han contratado unos 9.500 metros cuadrados entre enero y marzo— y a mucha distancia de la capital más demandada, París, donde la reserva se ha elevado a 22.200 metros cuadrados.
Sin embargo, Barcelona se anota un incremento relativo más significativo puesto que el volumen de metros cuadrados alquilados representa un 34,55% sobre el total contratado a lo largo de todo el año anterior, 20.706 metros cuadrados. “Gran parte de la expansión del año pasado ha sido por el crecimiento de la asociación Tech Barcelona que ha sido responsable de casi la mitad del espacio flexible que se ha ocupado (take-up)”, según argumenta a The New Barcelona Post el director de EMEA Flex Brokerage Lead CBRE, Jesse Derkx. Por su parte, en Madrid el año pasado se reservaron aún no 19.000 metros cuadrados y en París fueron poco más de 61.000.
“Barcelona y Madrid están ahora entre las ciudades donde mayor expansión detectamos”, continúa Derkx. El experto expone que, si bien el top-3 siempre ha sido para ciudades más consolidadas como Londres, Ámsterdam y París, recientemente las tornas han cambiado y, además de Barcelona y Madrid, ha habido también un incremento muy fuerte en ciudades como Varsovia, Rotterdam y Bruselas.
El informe de CBRE sitúa los niveles de contratación en lo que va de año en cotas similares a las de los años 2017 y 2018, pero alejados de la gran demanda registrada en 2019. Sin embargo, las previsiones del sector son favorables: “Creemos que volveremos a ver altos niveles de transacciones de ese tipo. Los centros flex en Barcelona y Madrid tienen una ocupación media de 82% y cada trimestre se transaccionan más sitios que el trimestre anterior. Casi todos los operadores tienen planes de expansión, como demuestra que desde CBRE ya hemos asistido a planes de crecimiento en varias partes de España este año”, concreta Derkx.
“Gran parte de la expansión del año pasado ha sido por el crecimiento de la asociación Tech Barcelona”, asegura el experto inmobiliario Jesse Derkx
La demanda también muestra el interés y adaptación del mercado laboral de Barcelona ante las nuevas tendencias. El segmento inmobiliario flex está más bien posicionado en la ciudad que en otras capitales europeas y tiene una penetración en el conjunto del sector del 2,9%, mientras que en Madrid es del 1,7% y en París del 1,2%. De hecho, la capital catalana se acerca a las medias de urbes más evolucionadas como Ámsterdam —donde los espacios adaptables y, a menudo, con servicios compartidos representan un 4,6%— o Londres —con un 5,9%— y Bruselas —con un 3,3%—.
Teniendo en cuenta estos porcentajes, queda claro para el consultor inmobiliario que Barcelona y Madrid tienen mucho margen de crecimiento teniendo en cuenta la penetración en mercados más maduros como Londres y Ámsterdam, pero Derkx puntualiza que “si bien porcentualmente hay más oferta flex en Barcelona, en números absolutos Madrid pasa por delante”.
Nuevos modelos de negocio y menos costes
Entre las razones para el éxito de acomodarse en el nuevo mercado laboral, los expertos de CBRE apuntan a la aparición de sinergias entre operadores y propietarios, a los nuevos modelos de negocio o al uso de espacios flexibles como estrategia de las compañías para entrar en nuevos mercados.
El informe de la consultora determina que la flexibilidad en el puesto de trabajo, en su acepción más amplia, sigue entendiéndose como una de las principales oportunidades para las empresas. Según su estudio EMEA Office Occupier Sentiment Survey, el 57% de los inquilinos de oficinas considera que sus áreas de trabajo tendrán entre un 11% y 50% de espacio flex en los próximos dos años.
Esto se debe a que los inquilinos ven en esta fórmula una vía para reducir el coste en rentas inmobiliarias, dice el 39% de los encuestados por la consultora. De ahí también que cada vez más la edificación de oficinas se esté diseñando con nuevos requerimientos, como espacios y servicios compartidos para diferentes empresas.
El 57% de los inquilinos de oficinas considera que sus áreas de trabajo tendrán entre un 11% y 50% de espacio flex en los próximos dos años
El último informe de CBRE fija que en el primer trimestre de este año las rentas que se pagan en Barcelona por un coworking o un espacio de trabajo de alquiler se sitúan en la parte baja, comparadas con las del resto de urbes europeas. Así, tomando de referencia el precio mensual para alquilar un escritorio —medida estándar para este segmento de actividad inmobiliaria—, en la capital catalana se han pagado entre 370 euros y 530 euros, mientras que en Madrid la horquilla es algo mayor, de 400 a 650 euros.
Jesse Derkx manifiesta que ambas ciudades han tenido una cierta guerra de precios para volver a llenar los centros de trabajo flexible después de la covid y “estamos viendo que los precios se han recuperado, pero en Madrid el precio por escritorio siempre ha sido algo más alto”. Esto tiene que ver, según este experto, con la renta prime en Madrid, que también es más alta y, por tanto, “operar un espacio flex en Madrid siempre es más caro que en Barcelona”.
En comparación, la ciudad más cara sigue siendo Londres, cuyas rentas oscilan entre los 800 y 1.300 euros; París, con precios de 700 a 1000 euros; y Milán, Múnich y Ámsterdam también pasan por delante de las capitales españolas.
En línea con la demanda global de oficinas
Las consultoras inmobiliarias denotan, sin embargo, que también existen compañías que optan por el alquiler tradicional de oficinas que les permite tener unos espacios de trabajo propios, aunque a menudo se diseñan en base a fórmulas como el hot desking. Según la consultora BNP Paribas Real Estate, las perspectivas para los próximos meses del mercado de oficinas de Barcelona y su corona metropolitana continuarán su ritmo positivo con un marcado dinamismo.
Con datos de BNP Paribas Real Estate, la contratación de oficinas en Barcelona en 2022 podría situarse en niveles de entre 330.000 metros cuadrados y 350.000 metros cuadrados, lo que supondría un incremento anual del 6% aproximadamente.
Sólo en el segundo trimestre de este año, en Barcelona cifra de contratación registrada se elevó a 84.312 euros y la superficie media contratada se sitúa en 1.198 metros cuadrados, siendo el 22@ el área que ha absorbido casi la mitad de la contratación, con el 40% del total de operaciones firmadas.
Sólo en el segundo trimestre de este año, en Barcelona la cifra de contratación registrada se elevó a 84.312 euros
Por lo que queda de 2022, las previsiones apuntan a que se entregarán alrededor de 280.000 metros cuadrados de oficinas, el 85% en la zona de 22@ y el resto en el entorno de la Zona Franca, las dos áreas urbanísticas en pleno desarrollo inmobiliario de la ciudad.
Además, según la consultora se espera que en el segundo semestre del año se entreguen varios edificios rehabilitados en la zona centro de la ciudad que incorporarán oferta inmobiliaria con las últimas calidades y certificaciones de sostenibilidad.
