El acceso a la vivienda es una de las principales preocupaciones de los barceloneses, en un mercado en el que las operaciones de compra-venta están remontando y en el que los contratos del alquiler siguen yendo a la baja. Así lo constata Amat Immobiliaris, que el año pasado registró un crecimiento de ventas de viviendas del 13%, con un 20% más de operaciones en obra nueva y un 12% en pisos de segunda mano.
Estos repuntes se han producido a la vez que el mercado del alquiler ha seguido cayendo: la inmobiliaria cerró durante 2024 un 18% menos de contratos de arrendamiento que en el año anterior. Sumando el descenso que también se registró el año anterior, el mercado del alquiler ha acumulado un descenso del 43% en los últimos dos ejercicios para Amat, como ha explicado su director general, Guifré Homedes Amat, tercera generación en la inmobiliaria.
Con esta disminución, la compañía fundada en 1948 y presidida por Immaculada Amat cerró el año pasado con algo más de 200 contratos de alquiler firmados, la mitad de su media de los últimos 20 años, de 400 contratos anuales. “Desde el año 2001 no facturábamos tan poco desde el área de comercialización de alquileres”, ha alertado Amat.
En un contexto marcado por la escasez de viviendas, un perfil de inquilino está ganando terreno: los extranjeros de rentas altas que se afincan en la ciudad ya representan el 59% de las firmas de nuevos contratos. Y es que, ante el alud de candidatos que reciben los pisos, los propietarios, inmobiliarias y aseguradoras apuestan por los perfiles más seguros y solventes, que a menudo se corresponden a profesionales extranjeros que residen en la ciudad. De ellos, el 44% son europeos, mientras que el 39% son americanos, y el 11%, asiáticos: “Son los que están capitalizando la regulación del alquiler. En un mercado regulado, quien puede pagar 1.200 euros se convierte en el mejor candidato para un piso de 1.000”.
Los perfiles de los inquilinos van cambiando a la vez que los precios empiezan a reducirse, tras la entrada en vigor de la limitación de los precios de alquiler a partir del segundo trimestre. Desde entonces, los precios se han reducido un 1,8%, y han frenado los aumentos que se habían producido en años anteriores, de alrededor del 6%. Este descenso del 2% se produjo después de un aumento “artificial” de los precios por encima de la media por una voluntad de los propietarios de adelantarse a la regulación, según Homedes.
Pese a este descenso de los precios, la renta media de los alquileres cerrados por Amat aumentó en 2024, sobre todo porque las viviendas que se han alquilado han sido más grandes: de media, han sido un 20% más grandes que el año anterior. “Esto también condiciona la accesibilidad”, ha destacado Homedes. En esta línea, se han duplicado los contratos por encima de los 2.500 euros: “El producto que sale al mercado es de un precio superior”.
La situación de atonía del mercado del alquiler y la escasez de viviendas desemboca también en periodos más largos en un mismo piso: la duración media de un alquiler es de casi cuatro años. Esta falta de pisos de alquiler se refleja en la operativa de Amat: sólo llega a publicar en portales inmobiliarios el 26% de su oferta —el año pasado lo hacía en un 85% de los casos—, y es que los pisos más asequibles se comercializan internamente, ya sea con candidatos de pisos anteriores, con personas registradas en su web o con compromisos anteriores, como ha detallado Homedes.
En este contexto, también se ve afectada la rotación, que se mantiene por debajo del 10%, lejos del 20% que se había superado en ejercicios anteriores. ¿Y por qué se mudan los inquilinos? O bien se van a otro piso de alquiler (33%) o bien optan por comprar (28%), mientras que el 22% se traslada a otras ciudades o países, y el 10% lo hace por cambios en su vida personal o familiar. “Sólo en un 5% de los casos es el propietario el que decide no renovar”, según Homedes.
Y, cuando los pisos quedan vacíos, muchos salen del circuito de alquiler y se venden a un propietario que los utiliza como vivienda habitual, y no como inversión. Así, las dificultades en el mercado del alquiler se trasladan al de compra-venta con cifras positivas. En este sentido, el mercado de venta de viviendas de segunda mano ha registrado un aumento del 8% en la oferta de pisos, y del 12% en la cantidad de operaciones, mientras que las de obra nueva han crecido en un 20%. También en este ámbito los precios evolucionan al alza, y ha crecido el mercado de alto standing, con viviendas por encima del millón de euros. En este ámbito, como ha destacado Homedes, el 85% de los compradores son locales.
El mercado de venta se ha visto condicionado por la voluntad del Gobierno de retirar la Golden Visa, que permite a extranjeros acceder al régimen residencial si se invierten 500.000 euros en un inmueble. Este anuncio, según Homedes, ha generado un “efecto llamada” y ha acelerado las compras por parte de este colectivo. Por este motivo, Homedes considera que la medida ha generado el efecto contrario al buscado, como cree que ha ocurrido también con la reserva del 30% de vivienda protegida y el límite del precio del alquiler. “Para que haya un cambio en positivo, se necesita más oferta en el mercado”, ha destacado Homedes, que ha recordado que se está impulsando la construcción de 50.000 viviendas públicas en cinco años por parte de la Generalitat. Sin embargo, ha puesto el foco en la colaboración público-privada: “Los propietarios deben ser los aliados de la administración y fomentar que todavía inviertan más; sin el sector privado y sin los propietarios, no será posible”.
